房地产价格大幅下跌之际，最强刺激买房力度跟着一并一炉，但市场能否买单，还需要靠时间来验证。

5月17日，统计局公布了4月份的房地产数据，从这份数据来看，房价下跌创下九年来新高，显示了市场信心不足之际，房价依然没能扛住消费者的不确定性。

数据显示，我国4月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5和0.6%，降幅均比上月扩大。

这是2014年11月以来，新房价格下跌速度最快的一次。

二手房市场表现也不甚亮眼，4月我国一线城市二手房住宅销售价格同比下降高达8.5%，降幅比上月再次扩大1.2个百分点，二三线城市二手住宅销售价格也同比分别下降6.8%和6.6%，降幅也比上月扩大0.9个百分点。

在地产数据表现一路向下之际，人民银行在5月17日也顺势推出了重磅利好消息，堪称“史上最强”。

5月17日，人民银行联合金融监管总局发布《调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，该通知将下调首套房、二套房商业性个人住房贷款下限。

同时，人民银行还发文宣布，取消全国首套房、二套房商业性个人住房贷款利率下限，并将于5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

在首付比例方面，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

而此番调整前，首套住房商业性个人住房贷款首付比例是不低于20%，二套房首付比例是不低于30%，这次再次下调5个百分点，显示了高层对于重振房地产行业的决心。

除了降低最低首付比例，还调整了商贷利率。

人民银行明确表示，将取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限，按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率及下限水平。

这也意味着，从今往后不仅仅是由地方决定房地产是否取消限购，地方还能够解决住房贷款的商业利率的高低，现在地方的自主权更大，也能够灵活施展刺激楼市的空间。

除此之外，在公积金贷款方面，人民银行还宣布，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，第二套住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

如此以公积金贷款额度100万、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少135元，累积30年月供可以减少4.85万元，可谓是真金白银回馈市场，刺激消费者购房热情。

如此强的刺激楼市力度，和几年前的“房住不炒”有着非常鲜明的区别，究其原因，还是在于楼市实在是太疲软了，甚至到了我们不得不出手干预的地步。

我们的目标，其实就是让房地产行业软着陆，而不是硬着陆，从眼下的情况来看，这一轮具体的刺激效果如何，还有待市场检验，但今天的楼市，的确经不起任何折腾了。

从4月份的楼市数据来看，一线城市的二手房价格跌的反而比二三线城市还要狠，这本身就说明了这一轮房地产周期来的不寻常。

数据显示，4月我国一线城市二手房住宅价格同比下降高达8.5%，这超过了二三线城市二手房降幅的6.8%，二手房市场更能够反映出房地产行业的真实行情。

上个月一线城市的二手房跌幅比二三线城市还要大，这只能说明一点，那就是很多二三线城市的人还在观望是否要卖房子的时候，一线城市的大把人已经在加速抛售了。

要理解这一点，其实并不难。

过去我们说房地产行业有刚需存在，但什么才是刚需？

刚需是我离不开，是必须要买要消费的，但仔细回想我们会发现，买房子这件事并不是刚需，在欧美更发达的经济体，年轻人哪怕是到结婚也是租房住，买房不是刚需，刚需最多是住房，但一定不是买房。

基于此，刚需本身就是一个伪概念，而一线城市的泡沫过去其实也是最大的，在一系列利好楼市的政策开始陆续推出的时候，反而加剧了一线城市楼市的泡沫挤出效应。

越来越多人看到了风险，嗅到了不确定性，因此抛售的也比二三线城市更快，当卖房的比买房的人多的时候，一线城市的二手房价也就出现了更大的跌幅。

过去我们说一线城市的房子更保值，但从4月份的数据来看，一线城市不仅跌幅比二三线城市更大，且降幅比3月份也更大。

二三线城市跌幅比3月扩大0.9个百分点，但一线城市跌幅比3月扩大了1.2个百分点，一线城市的抗跌性，过去多少被市场高估了。

现在潮水退却，当房地产成了击鼓传花的投资品时，一旦有任何风吹草动，市场是会最先反应过来的，抛售潮也就马上来临。

而这一轮刺激买房力度可谓是相当之大，但更多的还是针对首套房和二套房做出的刺激购房力度，眼下来看，这的确能够刺激一些还没有买房的家庭购房。

但在今天现金为王消费更为理性的时代里，这个刺激措施能否取得理想中的效果，还是加速人们对房子的抛售潮，一切恐怕依然是个未知数。

但有一点可以肯定的是，市场可能会更恐慌了。

这个时候任何针对房地产的利好消息出台，都可能会再度强化公众对房地产下行的预期，而这个预期不断加强，人们购房的观望情绪可能还会扩大。

等等说不定就更便宜的预期心理，也会延续下去。

归根结底，预期是非常重要的，尤其是在我国房地产不那么市场的情况下，很多时候推动我国房价不断上涨的并不是市场，而是公众的非理性。

举个例子，我国房价收入比一直以来都居于全球前列，但即便是这样，也没有挡住2021年的房价接近峰值，当时全国最高的深圳，房价收入比接近50，这意味着一个家庭需要差不多50年不吃不喝才能够买房。

公众预期很重要，它能够推动房价不合理的高增长，也能够拉低房价不合理的负增长。

现在人们对房价下行的预期一旦彻底形成，恐怕做什么都为时已晚，这是最可怕最极端的情况。

我们只能寄希望于这种情况没有发生，但我们也需要做最坏的打算。

何谓最坏的打算？

可能就是当我们所有能够打的牌都打的时候，市场依然不买单的时候，那么这就是最坏的情况，届时我们可能只能眼睁睁看着房价下跌。

眼下来看，我们房地产能打的牌，其实也已经打的差不多了。

首付比例已经来到了20%，公积金贷款利率也再次下调，加上全国大部分城市已经全面取消限购，一旦我们手里彻底没牌，那么接下来比拼的，就是公众对房地产市场的信心了。

一旦到了这个阶段，那么我们真的是回天乏术，什么也做不了。

让市场回归市场，房价下跌其实不失为一件好事，毕竟这座大山已经让很多人苦不堪言，但唯一的问题就在于，在此刻宏观经济增长放缓之下，我们的经济结构能承受得住房价下跌吗？

希望这史上最强的刺激买房力度，能够帮助我们赢得一些宝贵的时间。

让子弹再飞一会儿。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。