天津城市发展的重心已经大掉头。

从环城建新区，回归到市区做“填空题”。

资金和精力转移后，很可能“误伤”环城板块，配套建设或放缓。

如何判断板块的发展速度与潜力？

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要说环城板块中，除了中北镇还有哪里发展早，就得提到李七庄。

广义上的李七庄是由环内和环外两部分组成。

这次说的还是李七庄环外部分。

环城板块的发展先看交通，有没有地铁很重要。

幸好李七庄有地铁10号线于台站、5号线李七庄南站，拉近了它和市区的距离。

不过，地铁站“藏得挺深”， 不是很好找，周边界面着实一般。

学校方面，只有一个本地的蔡台中心小学。

众所周知，西青区的学校向来是弱项，李七庄也没有开发新学校。

回归到房子。

李七庄环外部分并不大，居住区还算成熟，城市界面可以。

商业多集中在社区底商，种类齐全。

刨除像于泽新苑、邓店新苑等有很多小产权房子的小区，其他以次新房为主。

片区二手房均价在2万/平米上下。

融泰城现在是现房，所以新房二手房一块卖。

现房要注意的是，它备案价高，首付比例就高，适合能全款买房的人，竞争力并不强。

艺英里和锦庐都是2021年交付，现在是板块内的次新。

新房的话，有金地兿华里跟绿城晓月晴川在售，而且金地兿华里今年年底就要交房。

这俩楼盘也逐渐成为西青新盘成交主力，2024年1月包揽西青新房成交3、4名。

李七庄目前没有新土地了，不过5&10号线梨园头车辆段已在规划中。

这部分规划定位为服务新市民的未来健康休闲商业综合社区。

梨园头从车辆段已发布过规划：

很明显，有3块住宅地块，还有商业跟学校。

也是李七庄未来几年比较值得期待的小组团。

在这里，新房产品以洋房为主，总价160多万起步，在市区是想都不敢想的。

更多是河西和南开的外溢到这儿改善居住环境。

但是，李七庄的配套不够完善，未来不着力发展，这些外溢人群二次改善时还会回到市区。

而未来的发展开关，就看梨园头车辆段的前景了。

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