在去年11月的时候，就在传言房地产白名单，当时普遍传言是50家房企，后来又传言到了60多家房企，对白名单这事，我也有写过文章。直到前几天，1月5日住建部和金管局联合发文《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（文号：建房〔2024〕2号）才算把入选白名单的规则拿了出来。

（我尽量少摘录原文，因为原文大家都能看到，我主要讲原文里没有的）

1 ）为什么是住建部和金管局联合呢？

从层级上来讲，金管局比央妈低一级，是央妈的下属单位，金管局主要负责风险管理，由此可见，白名单主要是化解风险的，不是为了开闸放水的。

2 ）三道红线就是住建部和央妈联合的，怎么当时面对风险就用到央妈？

三道红线的时候还没有金管局，当时的金管局还是银保监会，银保监会只管理银行、保险行业，确实没有面向房地产行业的职责，当时面向房地产行业只能用央妈。

但是，三年的时间过去了，我们都看到了现在的结果，现在结果是：不好的、错误的、恶性的、不良的、通缩的，也就是说，央妈干不了房地产行业的风险管理工作，央妈的手段虽然多，但是她的手段都是牵一发动全身的，她任意拿出一个手段，就会对所有行业产生影响，她并不能针对性的对一个行业、一个领域做调控。而金管局就是在这种情况下产生的，是可以对某一个行业、某一个领域做调控的。

3 ）一些细节

本次这个文件是通知，通知的对象是各地的中层，而且明确了第一责任人，就是中层分管城建的人，住建部和金管局分属在中层的人也是组成成员。有了第一责任人，什么事情都能推动！

4 ）有哪些事是必须得做的呢？

必须得选出来一些房企，不能没有，不能说“我们本地的房企都很有钱，不需要贷款”，必须得有；

必须得有抵押物，抵押物不能贬值，不能让提供资金的银行承担风险；

必须得落实，必须能看到结果，不能说干一半就没有下文了，每季度要汇总一次结果。

【以上是28日晚写的，下面是31日晚继续写的】

今天是1月的最后一天，如果看过文件的朋友都会知道，1月底是上层给中层的截止时间，到1月底必须交出名单来，我先按下不表，下面的文章会写到。

1月5日出的《通知》，到了21号住建部的官网刊登了一篇文章，截图如下：

熟悉的人都知道，这类文章是向市场做解读的，目的是把官网的文件用更直白的语言讲出来，让市场有更多的了解。

其中最重要的一个段落是这样的：

【接下来我写的内容不是反对文章里的内容，只是这样表述容易理解】

主要有三点：

一是当前各城市去化率不同，库存新房数量差距非常大，不能用一刀切的手段对全村做调控。

二是因城施策会造成差异化加大，好的越好，差的越差。

三是因城市差异有可能顺水推舟取消部分地区户口互认。

【我一带而过，因为重点在文章最后】

1月26日住建部专门为白名单这件事开了一个会，截图如下：

会议强调“本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款”，我讲过“会议强调”的重要性，这是下了死命令了，所以，我们在今天看到了，南宁3.3亿的贷款。

这么说吧，对于白名单这件事，真的是……

房企立项目时，在规划怎么拿地、怎么设计图纸、怎么用工用料时，就已经规划出这个项目肯定赚钱、百分百赚钱，如果不赚钱的话，房企就不会拍这块地。但凡花钱把地拍下来了，怎么折腾，都能把钱赚回来，大不了学学李超人，拖着不开发，晚些年再开发，也肯定能赚钱。最不济了，十年以后，土地升值了，卖地也能收回成本，大概率还有得赚。

所以，项目本身就是赚钱的，现在救任何一个项目，都是在帮助房企赚钱，房企在这个楼盘赚了钱，在那个楼盘赚了钱，攒够一大笔，就可以拿着这笔钱去救自己的其他楼盘，这么折腾一下，自己的所有楼盘就都活了。

这个流程里，防的是那些已经做失败的楼盘，比如19年之前的烂尾楼，比如为了部分中层绩效做的楼盘，重要的是预防这类的情况，这类的情况非常多，一个地方有那么1、2个，很多个地方叠加起来就数不过来了。

额外提一嘴，项目本身就赚钱，为什么房企还能暴雷？

房企暴雷是因为高周转的经营策略，经常被提到的“高周转”不是个贬义词，是个企业经营的市场策略，很普通的，只要是处于上升期的行业都可以使用这个策略，就和饥饿营销没啥区别，都是市场策略，高周转可以快速抢占市场份额，挤死竞争对手，提高利润率，建立品牌形象，缺点就是激进、高风险，比如我就有100块钱，这100块只够拿地、盖房、卖房，按理说，我应该等房子都卖出去，回收110或120块钱，我再去拿地、盖房、卖房。但是这样操作下来太慢了，我按高周转来操作，我拿地，把地抵押换钱，再拿地，再抵押换钱，再拿地再抵押换钱，这样一轮一轮持续下去，同时，在这期间，我会留出一部分钱在前面拿的地上盖房子，等房子盖好了，房子也抵押换钱，再盖房抵押换钱，就这么周而复始下去，这就是高周转。

高周转在房地产行业里已经十多年了，如果有问题的话，早就暴雷了，这个经营策略本身没问题，暴雷的原因是不言而喻的。

再额外提一嘴，就算不用高周转的市场策略，用其他策略也不能预防暴雷。

比如我作为房企，我稳扎稳打，我不做高风险的事情，市场上总有会其他竞争者，今天蹦出来一个房企A做高周转，明天蹦出来一个房企B做饥饿营销，后天蹦出来一个房企C做垄断供应链，大后天蹦出来一个房企D做明星效应，我不理会其他房企，我继续自己的稳扎稳打，做品质、做质量，我质量高了，我利润肯定低啊。到了年终，我这个房企顶多发13薪，别的房企发BBA、发出国游、发一套房，第二年我这边优秀员工就都去别的房企了，我想做质量也做不起来了，我这个房企还是活不下去，该死还得死，暴雷还得暴雷。这就是劣币驱逐良币的过程。

1月29日，住建部又发布了一张图，也是为了大家能看懂白名单，截图如下：

除了住建部以外，1月26日金管局也有一篇文章，截图如下：

文章内容我不解读了，直接抛出来结论。

结论：从工具箱里拿出来一城一策，说明这是要引入充分的竞争了，各个城市之间的房地产产业做竞争，优胜劣汰。类比一下1998年的房改，当时把托底住房这件事交给市场了，大家再也不分房子了，企业能不能盖出房子？盖出什么样的房子？房子是大是小？是楼房是平房？怎么做房子售后？这些问题全交给市场了，就是这样的充分竞争才激发了市场活力，我前面的文章讲保租房+商品房不能算做房改2.0或新房改，一城一策的自主调控才是新房改。改的不是这样那样的规则，改的是市场化，这个话题多了不写，容易被和谐，改的目标是激发市场活力，改的表现是市场化，改的历史参考60年到90年的农村土地所有制。

第2个结论：现在还没有到房地产发力的点。白名单的作用是向供给端注水，供需两端，只给一端注水，造成的结果大家都能想象到，我不赘述。接下来的时间里，房票化城改或货币化城改是重点，在城改这件事的大力推进后，才是房地产及所有关联产业的低点，这个低点也就是经济的低点！在这个低点的2年后，房价会有可观的起色。

额外一个结论：我们要理解，救楼市这件事已经发生了，已经是历史了，这个历史是从去年7月会议到今年1月，已经半年了，这半年里发布了很多救楼市的规则，如果未来的5年内，房价继续下跌，交易量依旧没有，那么到第6年的时候会发布更重磅的规则，直到把整个产业拉起来。

第3个结论：城改就是在放水。城改是特别好的一件事，我明白很多人讲城改不好，他们也会讲棚改不好，理由就是给的钱太少，给的这些钱还不够买新房，还得自己添钱。就这个理由，我们平心静气的想想，为啥给的钱少？是不是因为以前的房子面积小？无论棚改还是城改，改的都是最破旧的房子，很多房子还是建成于60年代呢，面积才30、40平，新盖的房子都是90、100平的，有些120、140平，按现在的市场价拆掉以前30平的小房子，当然买不起90平的大房子了，中间差了60平呢。可这60平是给自己改善的啊！是自己买给自己的啊！自己花钱给自己买东西，天经地义啊！如果是城改额外多给的钱来买这60平，是不是多吃多占了？是不是占便宜了？抱怨城改给钱少是不是因为没有占到便宜？我理解不了这样的脑回路！

如果是我的话，我知道城改的钱是上层和中层出的，但上层的和中层的钱是哪来的？不就是我们努力干活挣出来的嘛，只是交给上层和中层去使用了，现在中层拿着钱来收我的房子，我开始要价，要的比其他人都多，我是不是侵占了和我一样努力干活人的钱了？（这个话题还能引出来很多话题，其中一个是享受城市发展的红利，一个是上层发钱帮助买房，不扩展了。）

我认为，城改就是在发钱，如果不通过城改的话，60年代、70年代的房子很难卖掉，就算卖掉了，能卖几个钱，卖掉了30平旧房子就能买得起90平新房子吗？买30平旧房子的买家也会有一天卖房，到时候谁来接盘呢？难道是另一个买家吗？还是需要上层来接盘啊！

额外提一个非常重要的事：在未来半年内，我会减少关于房地产的文章，只是减少，也还会发文章，如果大家有想法或问题的话可以私信讨论。

减少房地产文章的原因是这样的，我举个栗子说明：比如我是公司老板，大BOSS，我手底下有5个项目总监，每个总监带着数量不等的项目经理，项目经理还带着不同工种组合成的项目组，我还有10个销售总监，每个总监分别带着2、3个销售经理，销售经理还带着一些销售人员，我还有销管团队，我还有几个职能部门，整个公司乌央乌央的四五百人。我在腊八这一天宣布年会聚餐吃海鲜自助，然后蹦出来一个总监说自己海鲜过敏，然后又蹦出来一个经理说我也过敏，过敏可以吃过敏药，然后又蹦出来一个行政说我过敏的话会休克，别吃海鲜了，接着又蹦出来几个人提出了自己不同的观点，然后……这事就无解了，到除夕都解决不了。

最好的办法就是：我是老板，所有人就听我一个人的，有意见或建议的私下提给部门老大，能解决的各部门自行解决，不能解决的再汇总完统一用其他方案解决，其他人都把嘴闭上。未来半年就是要把嘴闭上的半年，到了关键时刻了，谁都不会允许别人瞎BB的。

我还得再提一个新规则，金管局1月24日《关于做好经营性物业贷款管理的通知》

还有一个很重要的事，我看很多人讲白名单只给国家队，不给业余队，这是放P，这是睁眼放P，从去年到今年给的指标就是业余队必须要比国家队多，指标是这么定的，谁敢做得和指标不一样？这真的是为了吸引眼球啥都敢说！