作者：余飞
|成都，楼市异类
在最近两年的中国房地产史上，成都绝对是个异类。
22年以来，中国楼市进入了全面盘整阶段。今年一季度，在防疫措施全盘放开的背景下，上演了一波短暂小阳春，但预期没有出现的背景下，市场很快被打回了原形。
然而成都却像一个干劲十足的小伙子，充满了爆发力，二手房成交量在当年创下了历史新高。今年二三月份，成交量刷新了历史纪录。
新房和二手房价格更是持续上涨。
从官方目前公布的数据来看，全国目前90%以上的城市，房价在下跌。但成都却非常玄妙地躲过了盘整，成为了万绿丛中一点红。
成都房价迷之自信，连续上涨了18个月。
7月份，成都新房与二手房，同比均领涨全国。不过，二手房环比也开始转跌了。
数据来源：中指研究院
成交量方面，今年上半年成都总共成交新房8.1万套，是去年的1.07倍；二手房上半年的成交套数则达11.9万套，是同期商品住宅成交套数的1.5倍，同比增长65%；成交面积为1135万平方米，同比增长68%。
这样的成交量，令人侧目。
尤其是成都在二三月份持续刷新二手房成交量天际线，2月份成交了191套，创下历史新高。3月份成交了28189套，更是达到了令其他城市膜拜的巅峰。
哪怕和大多数城市一样，在3月份见顶之后，新房与二手房成交量一路下滑，但成都新房与二手房成交量仍保持在1万套与1.5万套之上。
数据：成都住建局
而同期，其他城市的成交量已经跌得不成样子。深圳的二手房网签量再度跌入3000套以内。南京的新房成交量跌破了3000套。
再看与武汉的成交量，新房成交量已经跌至谷底。
数据：武汉市住建局
成都何以呈现出谜一般的成交量走位？
|成都为何有不一样的走位
第一，泡沫并没有高到离谱。
我在之前的文章中多次强调过，当下各城市遭遇的楼市困局，都是当年房价拼命上涨造成的。
现在，浪潮褪去之后，才发现，原来房价与民众收入之间的鸿沟，已是无法逾越的天堑。
成都的房价自然也泡沫较大，但是有别于东部热点城市的过山车房价模式不同，成都和长沙一样，走的是温水煮青蛙的温和上涨模式，房价始终保持着小碎步上涨。
这种低调的模式，好处在于，无论外界变化如何，都不会对其走势产生过大影响。
目前，成都的房价相比于北上广深低得多，相比于同级别的杭州、南京等城市也要低很多。
经历了连续18个月上涨，目前成都的均价1.7万元/平方米。与厦门的动辄六七万，杭州、南京、苏州的动辄四五万，宁波、东莞的动辄三四万相比，成都房价绝对量虽然也很高，但相比之下，接受度相对好一些。
其他城市的民众，奋力一跳也没有买的指望。成都普通民众努力一下，还是有购房的希望。这是成都楼市能够做出独立行情的底层逻辑。
第二，人口不断涌入，需求不断增加。
归功于成都近年来的成功宣传，成都近年来名声大噪。再加上四川盆地独特的宜居条件，以及东部城市房价高企的现状，成都过去十年成功收割了一波人口。
七普数据显示，成都过去十年（20年至20年）常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。去年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24.5万人，位居第二。
在22年全国人口见顶转向的背景下，成都人口增量从21年的24.5万下降至7.6万。增量的确跳水了，但依旧保持着人口增量。
数据：各城市统计局
人口不断涌入，需求不断增加。
成都商报披露了一组数据，上半年有20万个家庭在成都买房了。
第三，成都刚需和置换需求非常旺盛。
从成都的成交房屋结构来看，卖得最火的是70至90平米二房与三房户型。价格主要集中在200万以内。
尤其是非核心区，基本都在卖低价盘。
同时，成都的二手房挂牌量不断高企，已经冲破了20万套。
这意味着：
一方面，成都当下的解套需求非常强烈。这在所有城市都一样。
另一方面，成都当下的置换需求非常旺盛。
|成都也开始低头了
不得不承认，去年以来成都是中国城市中的异类，但是在宏观大环境让大家恍然大悟的背景下，哪怕这个异类，也低下了高昂的头颅。
一方面，成都的二手房价格终于在7月份转跌，环比下跌了0.2%。
另一方面，成都无论新房还是二手房，成交量都进入了连跌通道。
正如本号多次强调的，这一轮楼市是全面的、整体的，没有哪个城市能够躲过。
因为这场调整是系统的，是宏观的，不是某个城市微观下跌。
一季度之所以上演小阳春，是因为大家以为在防疫措施大放开之后，经济即便不会筑底反弹，也至少会增强确定性，增强预期。
但是，大半年过去了，数据告诉我们，并不是那么回事。
过去半个月，海关总署公布的出口数据，央行公布的社融、房贷和存款数据，国家统计局公布的消费、工业、投资、失业率数据，都在佐证着我们的经济复苏，仍充满着较大不确定性。
宏观环境与数据的不确定，是二季度以来全国楼市再次进入肃杀状态的根本原因。
具体来说，这种环境导致了两种结果：
第一，不想买的人越来越多。没有信心没有预期，中产以上阶层都在观望。
第二，买不起的人越来越多。收入和就业不确定性加剧，高房价与低收入的局面没有丝毫改善，买不起房的人越来越多，需求断代情况越发严重。
7月份，我们的房贷再次负增长，这意味着，不但买房的人越来越少，而且提前还贷的人越来越多。
降负债表，增强自身的抗风险能力，是当下很多人的首要任务。而不是在工作和收入充满各种悬疑的背景下，贸贸然去背负房贷买房。
